Strumenti — Guida
Come usare il calcolatore
Una spiegazione chiara di ogni campo e ogni risultato, come se non avessi mai visto un calcolatore immobiliare prima.
Il Deal Analyzer ti aiuta a capire se un immobile che stai considerando di acquistare e mettere in affitto sia davvero un buon investimento oppure no. Ti mostra numeri concreti — quanti soldi entrano e quanti ne escono ogni mese, quanto vale davvero la casa rispetto al mercato, se il prezzo che stai pagando e in linea con i prezzi ufficiali della zona.
Compila le quattro sezioni principali, clicca "Calcola analisi completa" e ottieni subito il tuo Deal Score e cinque moduli di analisi avanzata.
Dati dell'Immobile
Qui inserisci le informazioni di base sulla casa che vuoi comprare.
Prezzo di acquisto (€)
es. 150.000E il prezzo che pagheresti per comprare la casa, esattamente come scritto nel contratto di compravendita o nell'annuncio immobiliare.
Superficie (m²)
es. 75La metratura dell'appartamento in metri quadri. La trovi sull'annuncio o nella planimetria catastale. Serve per confrontare il prezzo per metro quadro con i dati ufficiali del mercato nella sezione successiva.
Spese condominiali (€/mese)
es. 50Quanti euro al mese si pagano al condominio (pulizie scale, luce parti comuni, amministratore, ecc.). Sono un costo ricorrente che riduce il guadagno netto dell'affitto.
Stato dell'immobile
Ottimo / Normale / Da ristrutturareDescrive in che condizioni si trova la casa.
- Ottimo: la casa e in perfetto stato, puoi affittarla subito.
- Normale: qualche piccolo lavoro ma niente di strutturale.
- Da ristrutturare: servono lavori importanti prima di poterla affittare. In questo caso compare un campo aggiuntivo.
Costo ristrutturazione (€/m²)
es. 600campo condizionaleAppare solo se scegli "Da ristrutturare". Indica quanti euro per metro quadro ti costa ristrutturare l'appartamento. Il calcolatore moltiplica automaticamente per i metri quadri e include il totale nei costi di acquisto.
Spese di acquisto (%) — cursore
es. 10%La percentuale del prezzo di acquisto che spendi in costi burocratici: notaio, imposta di registro, agenzia immobiliare. Di solito e tra il 7% e il 12%. Sposta il cursore fino al valore che si avvicina di piu alla tua situazione.
Ricerca Dati OMI
OMI significa Osservatorio del Mercato Immobiliare: e una banca dati ufficiale dell'Agenzia delle Entrate che raccoglie i prezzi reali degli immobili in tutta Italia, aggiornati ogni sei mesi. Inserendo questi dati, il calcolatore confronta il prezzo che stai pagando con i prezzi di mercato reali della zona.
Comune
es. MilanoDigita il nome del comune dove si trova l'immobile. Compare un menu a tendina con i suggerimenti: seleziona il comune corretto dall'elenco.
Tipologia
es. Abitazioni CiviliIl tipo di immobile. Per un appartamento residenziale standard scegli Abitazioni Civili. Altre opzioni (box, negozi, ecc.) si usano per tipologie diverse.
Fascia OMI
A = Centrale, D = SuburbanaLa posizione geografica dell'immobile all'interno del comune.
- A — Centrale: pieno centro storico.
- B — Semicentrale: zona ben collegata, vicina al centro.
- C — Periferica: quartieri esterni della citta.
- D — Suburbana: fuori citta, prima cintura.
- E — Rurale: campagna, zone extraurbane.
Zona OMI
Zona B1, Zona C3...Appare dopo aver scelto comune e fascia. E la suddivisione ufficiale del territorio: ogni zona e un'area omogenea del comune per la quale l'Agenzia delle Entrate pubblica prezzi di compravendita e affitto. Seleziona quella piu vicina all'immobile che stai analizzando.
Canone di Affitto Previsto
Quanto pensi di guadagnare dall'affitto ogni mese? Questa e la sezione piu importante per capire se l'investimento e profittevole.
Canone mensile previsto (€/mese)
es. 700L'importo dell'affitto che ti aspetti di incassare ogni mese. Se hai gia selezionato una Zona OMI nella sezione 02, il calcolatore ti suggerisce automaticamente la media di mercato per quella zona e ti mostra quanto il tuo canone si discosta dai valori ufficiali. Se il tuo canone e troppo sotto la media, potresti stare lasciando soldi sul tavolo; se e troppo sopra, potresti avere difficolta a trovare inquilini.
Struttura Finanziaria
Come finanzierai l'acquisto? Qui dici al calcolatore se prenderai un mutuo e a che condizioni.
Loan To Value — LTV (%) — cursore
es. 80%E la percentuale del prezzo di acquisto che la banca ti presta. Con un LTV dell'80% su una casa da 150.000 euro, la banca ti da 120.000 euro e tu metti di tasca tua 30.000 euro (il 20% di acconto). La maggior parte dei mutui arriva all'80%; per superare questa soglia in genere servono garanzie aggiuntive.
Durata mutuo (anni) — cursore
es. 25 anniPer quanti anni vuoi restituire il mutuo alla banca. Una durata piu lunga abbassa la rata mensile ma aumenta il totale degli interessi pagati. Una durata piu corta ha una rata piu alta ma costi complessivi minori.
Tasso annuo (%)
es. 3.5Il tasso di interesse annuale del mutuo, espresso in percentuale. Puoi trovare il tasso attuale chiedendo a una banca o consultando i comparatori online. Inserisci il TAN (Tasso Annuo Nominale), non il TAEG. Il calcolatore usa questo valore per stimare la tua rata mensile.
Riepilogo struttura automatico
Dopo aver compilato questa sezione, il calcolatore mostra subito: la rata mensile stimata, l'acconto che devi avere in cassa e il capitale liquido totale necessario, ovvero la somma reale di cui hai bisogno prima di firmare il contratto (acconto + ristrutturazione + spese notarili e agenzia).
Personalizzazione Avanzata
Questa sezione e nascosta di default ed e pensata per chi vuole avere il controllo totale sui parametri. Se i dati OMI non sono stati trovati automaticamente, oppure se conosci i valori reali della zona in modo piu preciso, puoi inserirli qui manualmente.
Vendita min/max OMI (€/m²) — override
es. 2.000 / 3.000Se il database OMI non ha restituito dati per la zona selezionata, puoi inserire tu il range di prezzi al metro quadro per la compravendita. Questi dati li trovi sul sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate oppure nelle perizie immobiliari. Se li lasci a zero, il calcolatore usa i dati del database.
% tasse + vacancy su affitto — cursore
es. 21%La percentuale del canone di affitto che va via tra tasse e periodi di sfitto (quando l'appartamento rimane vuoto tra un inquilino e l'altro). Il 21% corrisponde alla cedolare secca standard; se hai altri costi (IRPEF, spese di gestione) puoi alzare questa percentuale per essere piu prudente.
Orizzonte analisi Tax Simulator (anni) — cursore
es. 10 anniPer quanti anni vuoi che il Tax Simulator proietti i flussi di cassa e i costi fiscali. Piu anni scegli, piu l'analisi e completa ma anche piu le proiezioni diventano stime.
ARV min/max OMI Ottimo (€/m²) — override
es. 2.500 / 3.800ARV significa After Repair Value: il valore dell'immobile dopo la ristrutturazione. Questi campi servono per il modulo M4 (vedi sotto). Se il database li trova in automatico, non devi compilarli. Se non li trova, inserisci i prezzi OMI della stessa zona per immobili in stato "Ottimo".
Risultati — cosa significano i numeri
Dopo aver cliccato "Calcola analisi completa" appaiono il Deal Score e cinque moduli di analisi avanzata. Ecco cosa leggere in ciascuno.
Deal Score
0 – 100E il voto complessivo dell'investimento, da 0 a 100. Pensa a un voto scolastico: sopra 65 e verde (buon affare), tra 40 e 64 e giallo (da valutare con attenzione), sotto 40 e rosso (segnale di allarme). Il punteggio tiene conto del cash flow, del rendimento, del rapporto tra prezzo pagato e valore di mercato e di altri fattori.
Clicca "Dettaglio punteggio" per leggere le motivazioni specifiche che lo hanno alzato o abbassato.
Cash Flow Mensile Netto
€/meseQuanti euro ti rimangono in tasca ogni mese dopo aver pagato tutto: rata del mutuo, spese condominiali, tasse sull'affitto e periodi di sfitto stimati. Se e verde (piu di 200 euro) l'immobile si autofinanzia comodamente. Se e rosso significa che ogni mese devi integrare di tasca tua.
ROI Cash-on-Cash Annuale
%/annoIl rendimento annuale sul capitale che hai effettivamente investito di tasca tua (acconto + spese + eventuali lavori). Se hai messo 40.000 euro e il ROI e del 5%, significa che ogni anno guadagni 2.000 euro netti su quell'investimento. Un valore sopra il 5% e considerato buono per l'immobiliare italiano.
M1 — Momentum Score
Modulo 01Analizza l'andamento storico dei prezzi nella zona che hai selezionato, usando i dati OMI degli ultimi anni. Ti dice se il mercato di quella zona sta crescendo (BULLISH), e stabile (STABILE) o sta calando (DEBOLE). Mostra anche il CAGR — la percentuale di crescita media annua — e una proiezione a 24 mesi. Un grafico visualizza l'andamento nel tempo.
M2 — Tax Simulator
Modulo 02Simula i costi fiscali nel tempo e confronta i due regimi principali: la cedolare secca (aliquota fissa, senza detrazioni) e il regime IRPEF ordinario(con detrazioni sugli interessi del mutuo ma soggetto all'aliquota marginale della tua dichiarazione dei redditi). Ti aiuta a scegliere il regime fiscale piu conveniente per la tua situazione specifica sull'orizzonte temporale che hai impostato.
M3 — Stress Test
Modulo 03Simula cosa succede se le cose vanno peggio del previsto. Mostra scenari con canone ridotto, tasso del mutuo piu alto o periodi prolungati di sfitto. Serve per capire la resistenzadell'investimento: fino a che punto puo deteriorarsi la situazione prima che tu vada in perdita ogni mese.
M4 — ARV Analysis
Modulo 04ARV (After Repair Value) e il valore stimato della casa dopouna eventuale ristrutturazione. Questo modulo e utile se stai comprando un immobile da ristrutturare: confronta il costo totale dell'operazione (acquisto + lavori) con il valore di mercato post-ristrutturazione, e calcola il margine di rivalutazione atteso. Un margine positivo significa che stai comprando "sotto mercato".
M5 — Liquidity Score
Modulo 05Misura quanto e facile rivendere velocemente l'immobile in quella zona. Un mercato liquido e quello dove la domanda e alta e le case si vendono in poco tempo. Questo modulo analizza la dinamicita storica della zona e le tendenze recenti per darti un indicatore di liquidita: piu e alto, piu sara facile uscire dall'investimento se ne avessi bisogno.
Consigli pratici per iniziare
- Inizia dalla Sezione 01: inserisci prezzo, metri quadri e spese condominiali dell'immobile che stai guardando.
- Nella Sezione 02 cerca il comune, scegli la fascia che piu si avvicina alla zona e seleziona la Zona OMI. Se non sai quale zona scegliere, provane due e confronta i risultati.
- Nella Sezione 03 il calcolatore ti suggerisce gia un canone medio OMI: puoi accettarlo o inserire il valore che conosci dal mercato locale.
- Nella Sezione 04 inserisci le condizioni del mutuo che ti ha proposto la tua banca, o usa valori medi di mercato come punto di partenza.
- Clicca "Calcola analisi completa" e leggi prima il Deal Score, poi il Cash Flow Mensile. Se entrambi sono nella zona verde, vale la pena approfondire con gli altri moduli.